사화공원의 공원조성비가 1,180억 원에서 200억 원으로 내려가는 동안, 같은 협상 테이블에서 다른 숫자 하나가 움직였습니다. 사업자의 수익률입니다.
8개월간 멈춰 있던 협상
시간 순서를 놓고 보겠습니다. 날짜와 수치는 창원시의회 조사 결과보고서에 실린 창원시 결재 문서와 증인신문 기록에서 나온 것입니다.
2017년 9월, 사화공원의 우선협상대상자가 정해집니다. 사업자가 제안서에 적은 세전 수익률은 7.99%, 수익금으로는 710억 원이었습니다.
2019년 7월 23일 제8차 실무협상에서 조건이 크게 바뀝니다. 아파트 세대수는 1,980세대에서 1,580세대로 400세대 줄고, 수익률은 6.1%로 내려갑니다. 수익금은 434억 원이 됩니다. 2019년 8월 6일 이 내용이 결재됩니다.
이후 협상은 멈춥니다. 2020년 1월 17일 제9차 협상에서는 예치금 보관방법 같은 사항만 다뤄집니다.
그리고 2020년 4월 1일, 사화공원 사업시행자 대표이사가 허성무 당시 창원시장을 면담합니다. 이틀 뒤인 4월 3일 제10차 실무협상에서 수익률은 7%로 올라갑니다. 수익금은 499억 원이 됩니다.
이 면담의 성격을 두고는 기록이 엇갈립니다. 시의회 조사 결과보고서는 이 면담을 "민간공원조성에 따른 수익률 재고 요청건"으로 적었습니다. 그러나 사업시행자 대표이사는 2024년 2월 20일 증인신문에서 면담 이유를 묻자 이렇게 답했습니다.
"보안은 아니고요, 그때 시장님 한 번도 못 뵙고 그래서 한 번 뵀습니다."
손태화 위원장은 같은 자리에서 이 대목을 이렇게 정리했습니다.
"8개월 동안 실무협상이 공전을 하다가 대표께서 시장을 한 번 만나고 6.1%로 되어 있던 것을 중간에 협상을 해서 결과가 나온 것에"
"이틀 전에 대표께서 시장을 방문해서 다음 날 이것이 4월 3일 날 전격 7%로 다시 협상한 것이, 아무런 다른 협상 없이 전격 0.9%가 올랐습니다"
사업시행자 대표이사는 6.1%라는 수치 자체를 기억하지 못한다고 했습니다.
"기억 못 하겠습니다, 그것은. 저희는 7% 이하를 조정한 적이 없습니다."
이 답변은 뒤에 문제가 됩니다. 특별위원회는 2024년 3월 5일, 이 증인을 위증 혐의로 창원중부경찰서에 고발하기로 의결했습니다. 고발됐다는 사실만 확인됐을 뿐, 수사 결과는 확인되지 않았습니다.
고정된 것은 금액이 아니라 비율이었습니다
7%가 확정된 뒤 벌어진 일이 이 사건의 구조를 보여줍니다.
수익률 7%는 금액이 아니라 비율로 고정됐습니다. 그래서 총사업비가 오르면 사업자의 수익금도 따라 올랐습니다.
실제로 그렇게 됐습니다. 2020년 5월 협약 당시 499억 원이던 수익금은 2021년 9월 693억 원, 2022년 6월 1차 변경협약에서 704억 원, 2022년 11월 2차 변경협약에서 727억 원이 됩니다. 수익률은 내내 7%였습니다. 같은 기간 총사업비는 6,628억 원에서 9,663억 원으로 늘었습니다.
푸른도시사업소장은 2024년 1월 24일 업무보고에서 이 구조를 이렇게 설명했습니다.
"최초 협약할 때 7% 이윤을 사화공원 같은 경우로 해서 499억 원의 이윤이 남는 걸로 우리가 약 계산되어 있습니다."
그리고 물가와 자재비 상승분만 반영하면 되지 않느냐는 손 위원장의 질의에 이렇게 답했습니다.
"사실적으로 계약을 하면서 총사업비가 올라간 것은 이윤도 같이 올라간 것도 사실입니다."
쌍둥이 사업인 대상공원의 수익률은 6.19%로 고정됐습니다. 같은 시기, 거의 같은 규모의 사업에서 두 사업자의 수익률이 달랐습니다. 시의회 조사 결과보고서는 이 차이를 특혜로 판단했습니다.
다만 사업자 측의 셈법은 다릅니다. 사화공원 사업시행자 대표이사는 수익률을 어떻게 정했느냐는 진형익 위원의 질의에 이렇게 답했습니다.
"저희가 처음에 공모지침서를 냈을 때는 7.99%로 지금 수익률을 냈습니다."
그리고 협상 과정에서 시가 수익률을 낮추라고 요구했다며 이렇게 말했습니다.
"그래서 계속적으로 그거를 요청했고, 그런데 최종적으로는 저희가 1%를 낮춰서 7.0%에 어떻게 됐든 협약을 했습니다. 저희 손해를 감수하면서, 예."
같은 7%를 두고 기준점이 다릅니다. 제안서(7.99%)에서 보면 내려간 것이고, 제8차 협상(6.1%)에서 보면 올라간 것입니다. 특별위원회가 문제 삼은 것은 두 번째 구간, 즉 이미 6.1%로 내려갔던 수익률이 8개월의 공백과 한 번의 면담을 거쳐 7%로 되돌아온 대목이었습니다.
사지 않은 땅
수익률과 함께 움직인 또 하나의 숫자가 있습니다. 공유지입니다.
민간공원 특례사업에서 사업자는 공원 부지를 매입해 시에 기부채납해야 합니다. 그런데 창원시는 공원 부지 안의 시유지·국유지를 사업자가 매입하지 않아도 되도록 방침을 정합니다. 사화공원은 2019년 3월 18일, 대상공원은 2020년 1월 28일 결재입니다.
대상공원 사업시행자 대표이사는 증인신문에서 이 경위를 이렇게 진술했습니다.
"예, 처음에 제안 당시에 공모지침에는 다 매입하는 걸로 알고 있습니다."
공모지침에 따르지 않은 이유를 묻자 이렇게 답했습니다.
"시하고 협상 과정에서 공유지는 빼라고 통보받았습니다. 그렇게 협상이 끝났습니다."
특혜를 받았다는 감사 결과에 대한 생각을 묻자 이렇게 말했습니다.
"그 특혜를 받았다는 거는 내용은 잘 인지를 못 하겠고요. 저희는 시하고 협상 과정에서 그냥 공유지를 사지 말라고 해서 그냥 그대로 따라갔을 뿐입니다."
"법적인 내용은 잘 모릅니다. 저희들이 검토를 할 필요가 없었으니까, 그때 당시에는."
즉 사업자 측은 매입 면제가 자신들의 요구가 아니라 시의 통보였다고 증언했습니다.
이 매입 면제로 창원시가 입은 손해가 얼마인지는 확정되지 않았습니다. 창원시 감사관실은 사화공원 287억 원, 대상공원 764억 원을 합해 1,051억 원으로 봤습니다. 민간사업자 측은 사화공원 217억 원, 대상공원 413억 원을 합해 630억 원이라고 봤습니다. 감정 기준 시점이 달라서 생긴 차이입니다. 시의회 조사 결과보고서도 두 수치를 병기하는 데 그쳤습니다.
사화공원 컨소시엄을 둘러싼 정황도 기록에 남아 있습니다. 전 시민공원과장은 컨소시엄에 참여한 건설사가 법정관리에 들어가면서 대주단 승인 없이는 사업계획 변경이 불가능했고, 그 회사가 시유지 매입에 반대했다고 증언했습니다. 그 건설사의 법정관리 시점과 사화공원 공유지 미매입 결재일은 같은 2019년 3월 18일입니다. 다만 두 사실 사이의 인과관계는 확인되지 않았습니다.
남은 것
정리하면 이렇습니다. 2019년부터 2020년 사이 세 개의 숫자가 함께 움직였습니다. 공원조성비는 1,180억 원에서 200억 원으로 내려갔고, 수익률은 6.1%에서 7%로 올라갔고, 매입해야 할 공유지는 목록에서 빠졌습니다. 그리고 그 7%는 비율이었기 때문에, 이후 총사업비가 3,000억 원 넘게 늘어나는 동안 사업자의 수익금도 499억 원에서 727억 원으로 함께 늘었습니다.
2023년 11월, 창원시 감사관실이 이 협상을 감사한 결과를 발표합니다. 그리고 시의회에 조사특별위원회가 꾸려집니다. 3편에서 그 조사를 봅니다.
