창원특례시가 재개발·재건축 등 정비사업의 기준이 되는 ‘2030 창원시 도시·주거환경정비 기본계획’을 재정비해 2월 27일 최종 고시했다. 이번 변경의 핵심은 그동안 계획에서 비어 있던 읍·면 지역에 생활권 계획을 새로 담아, 주민이 주도하는 사업 추진의 제도적 근거를 마련한 데 있다. 동시에 정비구역 지정을 위한 사전 검토 기준을 일부 완화하고, 용적률 체계를 ‘기준·허용·상한’으로 구분해 인센티브 적용 기준을 명확히 했다. 시는 변경된 기본계획이 고시와 함께 시행되며, 후속 사업이 원활히 진행되도록 행정 지원을 이어가겠다고 밝혔다.
도시정비는 ‘규칙이 선명할수록’ 속도가 붙는 분야다. 주민 동의, 사업성 산정, 금융 조달이 한 줄로 연결되는 만큼, 기준이 모호하면 추진 주체가 위험을 크게 느끼고 일정이 쉽게 늘어진다. 법도 이런 점을 고려해 기본계획을 10년 단위로 세우되 5년마다 타당성을 점검해 결과를 반영하도록 해, 변화한 여건을 계획에 계속 업데이트하게 만들었다. 창원시의 이번 재정비 역시 그 법정 절차를 토대로, 사업 문턱을 낮추되 공공성 항목을 ‘명시적으로’ 묶어 예측 가능성을 높이는 방향에 초점이 맞춰졌다.
창원시는 2024년 10월 관련 용역에 착수한 뒤 전문가 자문과 관계기관 협의, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등 절차를 거쳐 정비 체계를 마무리했다고 설명했다. 이런 절차는 기본계획 변경 과정에서 주민 공람과 지방의회 의견 청취가 요구되는 법 체계와도 맞물린다. 즉, 행정이 일방적으로 밀어붙이는 방식이 아니라, 다양한 이해관계자의 의견을 받는 구조 속에서 계획을 다듬었다는 의미다. 최종 변경 내용은 시 고시를 통해 공식화됐고, 관련 보고서와 서식도 시민이 열람·활용할 수 있도록 공개돼 있다.
이번 계획에서 가장 눈에 띄는 변화는 ‘읍·면 지역 생활권 계획’의 신규 도입이다. 기존에는 상대적으로 정비 논의가 도심에 집중되면서, 읍·면 지역은 계획의 언어 자체가 부족하다는 지적이 있어 왔다. 시는 생활권 계획을 통해 읍·면 주민이 정비 의제를 스스로 발굴하고 추진할 수 있는 틀을 만들었다고 강조했다. 기술·경제 관점에서 보면, 생활권 단위로 기준이 잡히면 기반시설 수요와 교통·보행체계까지 한 번에 검토하기 쉬워져, 사업 설계의 품질을 올리는 효과도 기대된다.
시는 정비구역 지정을 위한 사전타당성 검토 단계에서 ‘주거정비지수’ 배점 기준을 하향 조정해, 사업 추진의 진입장벽을 낮췄다고 밝혔다. 다만 완화의 효과는 곧바로 착공으로 이어지기보다, 주민 동의와 계획 수립 단계의 마찰 비용을 줄이는 형태로 먼저 나타날 가능성이 크다. 결국 완화는 속도를 내기 위한 장치이지만, 이후 단계에서 공공성 기준과 품질 기준이 함께 작동해야 ‘빠르면서도 안전한’ 사업으로 연결될 수 있다.
용적률 체계의 재정비는 사업성 예측과 직결되는 대목이다. 창원시는 밀도 계획을 ‘기준·허용·상한 용적률’로 구분해, 인센티브가 어떤 조건에서 얼마만큼 적용되는지 법적 근거를 더 분명히 했다. 또한 인센티브 항목을 손질해 임대주택 건설에 따른 가산을 최대 5%에서 최대 10%로 확대했고, 공공보행통로 및 열린단지 조성(5%), 고령자·어린이 돌봄시설 설치(5%), 지능형 건축물 인증(10%) 등 신규 항목을 추가했다. 반면 생태면적률, 마을흔적·문화보전사업 관련 항목은 삭제하고, 공공시설 기부채납 산정 기준은 명확화해 기준의 ‘불확실성’을 줄였다는 게 시의 설명이다.
장금용 창원시장 권한대행은 “이번 기본계획 재정비를 통해 정비 근거를 명확히 하고, 시민들이 보다 용이하게 정비계획을 수립할 수 있는 토대를 마련했다는데 의의가 있다”고 말했다. 그는 이어 “향후 정비사업의 원활한 추진을 위해 행정적 지원을 아끼지 않겠다”고 덧붙였다. 시는 변경된 기준을 토대로 현장에서 제기되는 민원과 절차상 병목을 줄이고, 인센티브 적용도 일관되게 운영해 예측 가능성을 높이겠다는 취지다.
이번 재정비는 ‘규칙을 정돈해 정비 속도를 올리겠다’는 메시지가 분명하다. 읍·면 생활권 계획 도입으로 지역 단위의 정비 의제가 제도권 안으로 들어오고, 용적률 인센티브도 공공보행·돌봄·지능형 건축물처럼 정책 목표가 명시된 항목 중심으로 재배치됐다. 다만 인센티브가 확대될수록 기반시설 수용 능력과 공공성 이행의 ‘현장 관리’가 함께 따라야, 체감 개선으로 이어질 수 있다. 시가 공개한 최종 보고서와 도면집, 입안 서식이 실제 사업 설계의 표준으로 자리 잡는지에 따라 2030 기본계획의 실효성이 판가름 날 전망이다.
※ 본 기사는 편집자가 AI 기술을 활용하여 데스킹한 콘텐츠입니다.